不交費,還指責這不到位、那不到位!法官:物業服務有即時性特點

2019-06-17

任何服務都有成本

不交物業費

拿什么提供服務

業主和物業公司本應和諧共處,但由于各種原因,業主和物業公司之間的矛盾糾紛,卻是接連不斷。



案例延伸


物業公司

費難收,只好告業主。

2012年3月14日, 長沙某物業管理有限公司與湖南某房地產開發有限公司簽訂《物業服務委托合同》,約定由其為房地產公司所有的住宅小區提供物業管理服務,并對委托具體管理事項進行明確約定。

    

合同簽訂后,該物業管理公司于2012年8月21日進入小區提供服務,10月1日正式辦公。同時,該物業管理公司根據長沙市物價局的批準,將小區的物業服務費下調,定為高層住宅每月每平方米1.8元收取。

     

2012年9月16日,湖南某房地產開發有限公司在報紙上刊登交房公告。業主陳某在明知交房公告的情況下,未到物業管理公司辦理相關交房手續,亦未與其簽訂《前期物業管理服務協議》,2013年6月9日,陳某到物業管理公司處購買水電,截至起訴前,未交物業費。長沙某物業管理公司多次催討未果,遂將陳某訴至法院。

業主

服務不到位,憑啥要我交

據了解,陳某的房屋面積125.29平方米,每月應繳納物業服務費225.522元。


在物業管理公司要求其繳納物業費時,陳某情緒激動,辯稱其車位經常被占用、車輛被刮花;安保不到位,家里財物被盜;物業管理公司拒絕為其購水;房屋客廳、餐廳主梁不正,他人家的油煙經常從自家廚房煙道進入;開發商湖南某房地產有限公司欠發其工資,致使其無錢交物管費;物業管理公司使用其雜物間未進行補償等等,故陳某以拒交物業費的方式來維護自己的權益。

法院

物業服務有瑕疵,物業費還得交!



一審法院認為,長沙某物業管理公司系經依法批準成立的物業管理有限公司,有合法的物業管理資質。湖南某房地產開發有限公司經招投標確認與其簽訂《物業服務委托合同》,系雙方真實意思表示,且未違反法律、法規的強制性規定,協議合法有效,對全體業主及物業公司均具有約束力,本案的雙方當事人應認真行使權利和履行義務,即原告物業管理公司應當根據物業服務合同確定的具體管理要求實施物業管理服務,業主陳某應支付相應的物業服務費。

    

另,物業服務具有即時性、持續性的特點,業主陳某自2012年10月起拒交物業服務費,應當對其拒交物業費理由的正當性、合理性承擔舉證責任。陳某辯稱其無錢交物管費、物業公司使用其的雜物間應予補償,房屋客廳、餐廳的主梁不正等問題,不屬本案審理范疇,陳某可另行處理,但不能作為其拒交物業服務的理由。

    

陳某提出其車位經常被占用、車輛刮花,財物被盜,物業公司拒絕為其購水,他人家的油煙經常從廚房煙道中進入等維修、養護、管理、維護方面存在未履行或未完全履行物業服務的問題,但從其提交的證據來看,照片僅能證明其居住小區在照片拍攝時存在的部分問題如保潔不到位及部分業主違規侵占公共綠地、堵塞消防通道等,不能證明其所辯稱的原告物業服務存在的全部問題,照片上的畫面也僅能反映出拍攝當時的狀態,并不能足以證明原告在履行物業服務合同過程中存在根本違約或者嚴重瑕疵的情形,故對上述答辯意見不予采納。業主陳某應按照約定繳納物業費及違約金。

     

此案一審宣判后,原被告雙方均未上訴。


法官提醒

To 業主:

拒繳物業費不是維護自身合法權益的途徑,有時候還得面臨被告上法庭的風險。業主可運用合理方式維護自身權益,可通過與物業管理公司積極溝通來解決問題,切不可存有“法不責眾”的錯誤觀念,與其他業主集體拒交物業費;確實存在物業管理公司存在不履行物業服務合同等根本違約行為,可保存好證據,通過訴訟途徑予以解決。

To 物業公司:

物業管理公司作為為業主服務的專門機構,應本著為業主服務的態度,致力于提供更好的服務。及時傾聽業主的意見和建議,并加以改進。在面對業主拒交物業費時,應耐心解釋,避免糾紛的發生。


《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》

第一條 建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同,以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同,對業主具有約束力。業主以其并非合同當事人為由提出抗辯的,人民法院不予支持。

第六條  經書面催交,業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費,物業服務企業請求業主支付物業費的,人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務,業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的,人民法院不予支持。

《物業管理條例》

第二十一條  在業主、業主大會選聘物業服務企業之前,建設單位選聘物業服務企業的,應當簽訂書面的前期物業服務合同。

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